PT. GLOBAL MAPINDO (CIC Grup)

Konsultan, Pembangunan, Perkebunan, Kelapa Sawit,

                        Bidang Usaha Studi Kelayakan

 Term Of Reference Studi Kelayakan

I. PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG 

Dewasa ini seluruh sektor usaha dalam upaya menghitung kelayakan suatu usaha dimulai dengan melaksanakan suatu Studi Kelayakan, Pembangunan perusahaan perkebunan pada suatu lokasi harus dilakukan dahulu studi kelayakannya, agar didapat keadaan senyatanya keuntungan dan kerugian yang didapat apabila perusahaan akan menginvestasikan dananya guna membangun sebuah perkebunan, bukan hanya pada penilaian agronomis saja tetapi juga analisa financial perlu di bahas agar di dapat analisa kelayakan pembangunan kebun apakah akan di lanjutkan atau  tidak, 

Penilaian kesesuaian adalah tahapan penelitian lahan untuk penggunaan tertentu dari lahan tersebut, hal mana faktor-faktor pembatas penggunaan lahan diidentifikasikan,   kemudian dilakukan cara-cara untuk mengatasi atau menekan faktor-faktor pembatas sedemikian rupa sehingga tercapai produktivitas lahan yang optimal.

Sejumlah faktor yang diperhatikan dalam penilaian kesesuaian lahan merupakan  faktor yang dapat mempengaruhi pertumbuhan tanaman yang disebut faktor pembatas pertumbuhan tanaman antara lain meliputi jumlah curah hujan, ketinggian di atas permukaan laut, bentuk daerah atau topografi, jenis tanah serta sifat-sifat fisik dan kimianya.

Karakteristik lahan yang digunakan untuk penilaian kesesuaian lahan adalah berdasarkan kriteria fisik lahan De Boer (1987).  Karakteristik kimia (kecuali pH) secara langsung tidak dipergunakan dalam penilaian, mengingat kesuburan tanah dapat diperbaiki.  Karakteristik kimia tanah akan menjadi dasar untuk pertimbangan peningkatan produktivitas tanaman, khususnya dalam Pembangunan Perkebunan Kelapa Sawit  

Setiap kelas kesesuaian lahan (KKL) dicirikan oleh sejumlah faktor  pembatas tertentu yang akan menentukan produksi dari tanaman yang diusahakan.  Di samping penilaian KKL secara aktual maka dinilai juga KKL potensialnya.  KKL aktual ditentukan berdasarkan kepada parameter-parameter lahan sesuai dengan kondisi lahan pada saat survey dilakukan, sedangkan KKL potensial adalah kelas lahan setelah dilakukan perbaikan terhadap faktor pembatas yang ada.

KKL potensial dapat dikaitkan langsung dengan rata-rata potensi produksinya.  Dengan perbaikan faktor pembatas dan penerapan kaidah-kaidah pengelolaan kebun yang baku, diharapkan target produksi potensial dapat tercapai, yang di kaitkan dengan investasi keuangan, apakah pembangunan investasi perkebunan dapat dilaksanakan atau tidak, kelayakan bukan saja pada aspek  agronomi saja, tetapi juga aspek investasi keuangan, sosial budaya dan lain sebagainya yang menjadi satu kesatuan hasil dari studi kelayakan bisnis.

Jadi pengertian studi kelayakan bisnis adalah penelitian yang menyangkut berbagai aspek baik itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan keuangannya, dimana itu semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan hasilnya digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat dikerjakan atau ditunda dan bahkan tidak dijalankan.

Studi kelayakan biasanya digolongkan menjadi dua bagian yang berdasarkan pada orientasi yang diharapkan oleh suatu perusahaan yaitu berdasarkan orientasi laba, yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan pada keuntungan yang secara ekonomis, dan orientasi tidak pada laba (social), yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan suatu proyek tersebut bisa dijalankan dan dilaksanakan tanpa memikirkan nilai atau keuntungan ekonomis.

 

B. MAKSUD DAN TUJUAN

Maksud dan tujuan studi kelayakan bisnis adalah penelitian yang menyangkut berbagai aspek baik itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan keuangannya, dimana itu semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan hasilnya digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat dikerjakan atau ditunda dan bahkan tidak dijalankan.


Studi kelayakan biasanya digolongkan menjadi dua bagian yang berdasarkan pada orientasi yang diharapkan oleh suatu perusahaan yaitu berdasarkan orientasi laba, yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan pada keuntungan yang secara ekonomis, dan orientasi tidak pada laba (social), yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan suatu proyek tersebut bisa dijalankan dan dilaksanakan tanpa memikirkan nilai atau keuntungan ekonomis.

 

C. KERANGKA ACUAN KERJA

Penyusunan Studi Kelayakan ini mengacu kepada Kerangka Acuan Studi Kelayakan Pengembangan Proyek Perkebunan yang ditetapkan oleh   PERATURAN MENTERI PERTANIAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 98/Permentan/OT.140/9/2013 

 

D. SASARAN /TARGET 

Tujuan dan Target dalam Studi Kelayakan ini adalah Melakukan kegiatan & penelitian langsung  ke dalam lokasi calon kebun kelapa sawit dengan tujuan mendapatkan data yang lebih akurat seperti data tanam tumbuh, data tanah berupa kondisi fisik dan kimia tanah, pH tanah, ketinggian tempat, keadaan vegetasi areal berupa semak belukar, belukar konversi, kondisi alang-alang dan hutan sekunder. Vegetasi dominan ladang masyarakat berupa tanaman buah tahunan dan tanaman perkebunan tahunan. Topografi areal yang disurvey serta bentang alam pendukung misalnya kondisi akses jalan, sumber air berupa sungai dan areal dataran. Sumber daya pendukung lainnya juga seperti kondisi sosial ekonomi masyarakat. 

 

E.    PELAKSANA PEKERJAAN

PT. Global Mapindo  Konsultan Perkebunan Kelapa Jalan Jend Sudirman Kompleks Perkantoran Sudirman Raya  Blok C No 10 Tangkerang Tengah-Kotamadya Pekanbaru-28285 Riau- Indonesia

 

II  RUANG LINGKUP PEKERJAAN

A. Identifikasi Lingkungan Fisik

    1. Wilayah Administrasi

        a.  Wilayah Administrasi

Wilayah Administrasi calon kebun yang akan disurvey terletak pada Propinsi, Kebupaten, Kecamatan dan Desa yang telah di tentukan sesuai peruntukan nya, dan penjelasan batas batas yang bersebelhan dengan areal calon lokasi pembangunan kebun

Luas lahan yang dipetakan untuk Pencadangan Areal Perkebunan Sawit Pengecekan dengan clinometer dan peta topografi ketinggian juga di lakukan penghitungannya terletak pada ketinggian muka laut

        b. Kondisi Iklim

Sebagai sarat pertumbuhan kelapa sawit, unsur-unsur iklim sangat menentukan keberhasilan penanaman di lapangan.

Kondisi iklim yang ada di calon areal perkebunan, data di ambil dari berbagai sumber yang terkait, seperti BMG, dan atau sumber sumber lain nya,

        c. Geologi dan Bahan Induk

Pengambilan analisa Geologi dan Bahan induk pada areal studi di sesuaikan dengan kondisi fisik batuan dengan mempergunakan Peta Geologi dan uji lab,

        d. Topografi dan Bentuk Wilayah

Areal calon lokasi Perkebunan terdiri dari 4 (empat) satuan bentuk wilayah yaitu Wilayah Dataran Datar (jalur aliran sungai dan dataran datar) sampai Dataran Berombak, Wilayah Dataran Bergelombang, Wilayah Antiklin Berbukit Hummock, dan Wilayah Antiklin Berbukit Hillock.  

 

   2. Fisik Lahan (Vegetasi, Tanah, Lereng, Sungai/Air)

        a.  Vegetasi

Vegetasi dominan di lokasi areal calon kebun, juga kondisi vegetasi dimasukkan kedalam kelas hutan primer, hutan skunder, semak belukar, dan lain sebagainya.

        b.  Tanah

Kandungan tanah pada areal calon perkebunan perlu diketahui untuk pertumbuhan tanaman

        c. Lereng

Kondisi lereng di gambarkan bentuk secara umumnya misalnya  datar sampai bergelombang atau sebagian kecil berbukit-bukit dan kondisi lainnya.

 

Kondisi Vegetasi dan Kelerengan

        d.  Sungai

Ketersediaan sumber air yakni Sungai di wilayah studi, debit yang tersedia tidak berfluktuatif, atau tidak artinya air tersedia sepanjang tahun atau tidak. Serta pemanfaatan air sungai oleh penduduk baik untuk irigasi maupun untuk kehidupan sehari hari yang bersumber dari air sungai tersebut

    3. Sosial Ekonomi

  •  Data Yang Diperlukan dalam sosial ekonomi daerah survey
  •  Permasalahan Yang sering Dihadapi

B.  ANALISA KESESUAIAN LAHAN

Penilaian kesesuaian adalah tahapan penelitian lahan untuk penggunaan tertentu dari lahan tersebut, hal mana faktor-faktor pembatas penggunaan lahan diidentifikasikan, kemudian dilakukan cara-cara untuk mengatasi atau menekan faktor-faktor pembatas sedemikian rupa sehingga tercapai produktivitas lahan yang optimal.

Setiap kelas kesesuaian lahan (KKL) dicirikan oleh sejumlah faktor pembatas tertentu yang akan menentukan produksi dari tanaman yang diusahakan.  Di samping penilaian KKL secara aktual maka dinilai juga KKL potensialnya.  KKL aktual ditentukan berdasarkan kepada parameter-parameter lahan sesuai dengan kondisi lahan pada saat survey dilakukan, sedangkan KKL potensial adalah kelas lahan setelah dilakukan perbaikan terhadap faktor pembatas yang ada.

Dari tabel diatas dilakukan analisa hubungan antara kualitas lahan dan karakteristik lahan

    1. Topografi

Topografi yang dipertimbangkan dalam evaluasi lahan adalah bentuk wilayah (relief) atau lereng dan ketinggian tempat di atas permukaan laut.

    2. Tempratur

Tempratur  Karakterisitik lahan dari variabel Temperatur udara (tc) yang digunakan dalam penilaian kelas kesesuaian lahan.

    3. Ketersediaan Air

        a. Curah Hujan

Mengetahui jumlah curah hujan di suatu area yang akan dianalisa dan alan dimasuk dalam kelas lahan nantinya

        b. Bulan Kering

Adalah Penilaian terhadap ketersediaan air dengan kondisi bulan kering  dengan tingkat kriteria yang telah ditetapkan.

        c. Kelembaban tanah

Kelembaban tanah untuk kesesuaian lahan pada pembangunan kebun kelapa sawit jarang sekali dipakai sebagai parameter, hal ini di mungkinkan wilayah indonesia mempunyai kelembabab tanah yang rata rata baik

      4. Ketersediaan Oksigen

Ketersediaan Oksigen di wakili oleh parameter drainase tanah

       5. Media Perakaran

         a. Tekstur

Tekstur merupakan komposisi partikel tanah halus  yaitu pasir, debu dan liat. Tekstur dapat ditentukan di lapangan, atau berdasarkan data hasil analisis di laboratorium.

        b. Bahan kasar

adalah persentasi kerikil, kerakal atau batuan pada setiap lapisan tanah.

        c. Kedalaman Tanah

Kedalaman tanah dalam pengertian pertanian dibatasi atas kulit bumi yang telah mengalami pelapukan atau adanya aktivitas biologi.

      6. Kondisi Gambut

Gambut diklasifikasikan lagi berdasarkan berbagai sudut pandang yang berbeda; dari tingkat kematangan, kedalaman, kesuburan dan posisi pembentukannya.

  1.  Ketebalan Gambut
  2.  Gambut dengan Sisipan/Pengkayaan Bahan Mineral
  3.  Tingkat Kematangan Gambut 

    7. Retensi Hara

Karakterisitik lahan dari variabel Retensi Hara (nr) ditentukan dari 4 (empat) karakteristik berikut, yaitu:

        a. Kapasitas Tukar Kation (KTK) Liat
        b. Kejenuhan Basa
        c. Keasaman Tanam
        d. C-organik:
 

     8. Toksisitas

Toksisitas adalah suatu keadaan yang menandakan adanya efek toksik/racun yang terdapat pada bahan /tanah (lokasi survey), Karakterisitik lahan dari variabel Toksisitas (xc) ditentukan dari karakteristik Salinitas (dS/m) atau kandungan garam terlarut pada tanah yang dicerminkan oleh daya hantar listrik.

     9. Sodisitas

Karakterisitik lahan dari variabel Sodisitas (xn) ditentukan dari karakteristik: Prosentase Alkalinitas atau Prosentase ESP.

   10. Bahaya  Sulfisdik

Bahaya Sulfisdisk dari karakterisitik lahan di ukur berdasarkan  variabel Kedalaan Sulfisdik dimana dalamnya bahan sulfidik diukur dari permukaan tanah sampai batas atas lapisan sulfidik.

   11. Bahaya Erosi

Tingkat bahaya erosi dapat diprediksi berdasarkan kondisi lapangan, yaitu dengan cara memperhatikan adanya erosi lembar permukaan (sheet erosion), erosi alur (rill erosion), dan erosi parit (gully erosion). Pendekatan lain untuk memprediksi tingkat bahaya erosi yang relatif lebih mudah dilakukan adalah dengan memperhatikan permukaan tanah yang hilang (rata-rata) pertahun, dibandingkan tanah yang tidak tererosi

        a. Kelerengan
        b. Bahaya Erosi

   12. Bahaya Banjir.

Banjir ditetapkan sebagai kombinasi pengaruh dari: kedalaman banjir (X) dan lamanya banjir, tehnik pengambilan data dengan berbagai metode yang telah umum digunakan untuk menghitung ada tidaknya bahaya erosi terhadao lahan

 

Gambar Foto Sutudi Kelayakan Survey

 

C. EVALUASI KESESUAIAN LAHAN

Semua karakteristik lahan ditabulasi dan dinilai untuk menentukan kelas kesesuaian lahannya bagi tanaman Kelapa Sawit.  Pentabulasian data dan penilaian dilakukan terhadap setiap Satuan Peta Tanah (SPT) sehingga diperoleh beberapa kelas atau unit kesesuaian lahan (KKL/UKL) yang penyebarannya mengikuti pola penyebaran SPT tersebut.  Evaluasi kelas kesesuaian lahan didasarkan kepada kriteria kesesuaian lahan Pusat Penelitian Kelapa Sawit, selanjutnya cara penggolongan sub kelas kesesuaian lahan ditetapkan berdasarkan jumlah dan intensitas faktor pembatasnya

Semua karakteristik lahan ditabulasi dan dinilai untuk menentukan kelas kesesuaian lahannya bagi tanaman Kelapa Sawit.  Pentabulasian data dan penilaian dilakukan terhadap setiap Satuan Peta Tanah (SPT) sehingga diperoleh beberapa kelas atau unit kesesuaian lahan (KKL/UKL) yang penyebarannya mengikuti pola penyebaran SPT tersebut.  Evaluasi kelas kesesuaian lahan didasarkan kepada kriteria kesesuaian lahan Pusat Penelitian Kelapa Sawit (Adiwiganda dkk, 1993), yang merupakan modifikasi kesesuaian lahan FAO (1976) yang tertera . Selanjutnya cara penggolongan sub kelas kesesuaian lahan ditetapkan berdasarkan jumlah dan intensitas faktor pembatasnya

Pengkelasan kesesuaian lahan juga merujuk sistem FAO (1976) yang menganut 5 kelas kesesuaian lahan (KKL) yaitu S1 (Sangat Sesuai = Highly Suitable), S2 (Cukup Sesuai   = Moderately suitable), S3 (Sesuai Bersyarat  = Marginally Suitable), N1 (Tidak Sesuai Untuk Saat Ini = Conditionally Not Suitable) dan N2 (Tidak Sesuai Permanen = Permanently Not Suitable).

Sebagai contoh ordo sampai dengan tingkat sub kelas kesesuaian lahannya adalah sebagai berikut :

 

Selanjutnya kelas kesesuaian lahan ini dapat dikaitkan dengan potensi produksi rata-rata.

    1. Pegambilan sampel

Pengambilan sampel kesesuaian lahan berpedoman pada sebaran spt yang ada dimana pengambilan sampel kesesuaian lahan secara aktual, seluruh titik sampel sesuai spt yang telah ditentukan  diambil kemudian dibuatkan tabulasi pengelompokan yang pada akhirnya akan  digolongkan menjadi kesesuaian lahan potensial atau tidak dengan menimbang faktor pembatas dan meminimalisir faktor faktor pembatasnya, dan atau rendahnya potensi lahan untuk pertumbuhan tanaman.

    2. Potensi Produksi

Dengan menggunakan  indikator yang valid dan dikaitkan dengan Kelompok Kelas Lahan  potensialnya, sudah dapat di prakirakan seberapa  besar potensi produksi rata-rata Perkebunan Kelapa Sawit sesuai standardisasi Pusat Penelitian Kelapa Sawit.

Potensi produksi  22,43 Ton TBS/Ha/Th adalah potensi produksi pada kelas kesesuaian lahan S1, S2, dan S3. Selanjutnya merupakan pedoman dalam perhitungan ekonomis/ kelayakan Pembangunan Perkebunan Kelapa Sawit.

Produksi di atas dapat dicapai dengan pemeliharaan tanaman dan pengawetan tanah dilakukan sesuai standar dan pemupukan dilakukan berdasarkan rekomendasi dari hasil analisa tanah dan berdasarkan KCD (Kesatuan Contoh Daun) tanaman kelapa sawit

 

 D. ANALISA FINANSIAL

Dalam studi ini, diambil suatu asumsi saja misalkan diasumsikan bahwa untuk membiayai pembangunan dan operasi perkebunan bersumber dari pembiayaan Modal sendiri (Equity Capital) yaitu Perusahaan/Investor. Asumsi ini bertujuan untuk menekan jumlah biaya selama tahun-tahun pertama operasi. Jumlah biaya yang terlalu besar dibandingkan dengan modal sendiri akan mengakibatkan beban anggaran yang terlalu berat, sehingga dapat membahayakan likuiditas maupun profitabilitas perusahaan pengelola proyek (perkebunan).

Biaya operasional tahunan dihitung untuk mempermudah para pemrakarsa dan pihak ketiga yang berkepentingan untuk mengkaji prospek finansial perkebunan kelapa sawit ini di masa mendatang. Dalam menghitung biaya oparasional tahunan ini digunakan asumsi - asumsi:

  • Harga-harga bahan baku dan penolong pada dasarnya tidak akan berubah secara berarti.
  • Hal yang serupa berlaku untuk upah langsung, gaji, dan biaya overhead.
  • Inflasi dalam negeri akan mempengaruhi harga jual produk dan biaya langsung secara sepadan.

Dalam kajian ini juga meninjau faktor besarnya harga produk (terutama harga jual TBS) dan besarnya biaya investasi, dan apabila biaya investasi proyek lebih besar dari pada pendapatan yang di rencanakan maka proyek ini bukanlah merupakan suatu competitive investment, sehingga rencana proyek tersebut sebaiknya tidak perlu dilaksanakan, tetapi begitu pula sebaliknya, dan oleh sebab itu diperlukan kajian finansial (business plan) atas rencana investasi proyek sehingga akan di temukan suatu nilai value ada atau tidak (layak atau tidak layak) memberikan insentif yang cukup menarik bagi investor untuk menanamkan modalnya pada proyek tersebut. Sehingga, lebih baik mereka memilih alternatif investasi lain yang bisa memberi manfaat yang lebih baik di masa mendatang.

    1. Biaya Kebun (PLANTATION COST)

Pembiayaan proyek pembanguan kebun kelapa sawit inti yang seluas 10.000 Ha.  dengan asumsi secara keseluruhan lahan merupakan lahan mineral basah dan rawa basah degan rata-rata  jumlah pokok per Hektar (Satuan Pokok per Hektar) adalah 136 Pohon, dengan design areal yang telah di rancang hasil dari survey lapangan

 

Dari design ini maka akan didapatkan perkiraan (estimasi) luasan efektif tertanam dan peruntukan lainnya yakni sebagai berikut : Luas yang terpakai untuk pembangunan sarana dan prasarana (infrastruktur) dari luas 10.000 Ha adalah 804 Ha, dengan rincian  asumsi pemakaian areal :

  • Jalan kebun                       320 Ha (3,20%)
  • Parit / drainase                 270 Ha (2,70%)
  • Pembibitan (Nursersy)        20 Ha (0,20%)
  • Kantor                             169 Ha (1,69%)
  • Pabrik                               25 Ha (0,20%)

Sehingga luasan efektif tertanam dari 10,000 ha adalah 9.196 Ha, setelah di kurangi pemakaian lahan untuk satrana dan prasaran non areal tanam.

  

    2. Jadwal Pembiayaan (financing time-table)

Rencana pembangunan kebun kelapa sawit seluas 10.000 Ha mulai dari tahun 0 sampai tahun ke 5 adalah  :

 

        a. Suku Bunga Pinjaman

Dalam perhitungan analisa keuangan ini tidak digunakan tingkat suku bunga pinjaman (pembangunan dan Pengembalian), pembiayaan proyek dilaksanakan tanpa pinjaman dari bank atau menggunakan modal sendiri (equity).

        b. Harga Produk dan Standard Produksi

Harga TBS sebagai dasar biaya untuk melihat rencana jadwal pengembalian pembiayaan. Potensi produksi TBS kebun dapat ditingkatkan dengan aplikasi pelaksanaan pemeliharaan tanaman yang standar dan terukur sehingga produksi dapat meningkat 

    3. Analisa Kelayakan Investasi

Kelayakan proyek pembangunan kebun  kelapa  sawit  dilihat berdasarkan tingkat return proyek itu sendiri, kriteria kelayakan  investasi yang disiapkan dalam laporan ini adalah Net Present Value (NPV) serta Internal Rate of Return (IRR) dan B/C Ratio (Benefit  per Cost  Ratio).

Analisa sensitifitas untuk proyek pembangunan kebun kelapa sawit mengunakan dua (2) variable yang dianggap berpengaruh terhadap kelayakan  proyek tersebut, ke 2 variabel tersebut adalah variable  kenaikan biaya proyek (increase costs variable), variable penurunan harga jual (decline selling prices variabel). Dari hasil analisa sesitifitas menunjukkan bahwa variable  perubahan harga jual agak sensitif terhadap proyek, sedangkan kenaikan project cost kurang sensitif terhadap proyek ini.

Berdasarkan hasil analisa dari aspek umum, legalitas, aspek ekonomi, aspek lingkungan, aspek pasar kelapa sawit, aspek teknik, sosial ekonomi, kesesuaian lahan, produksi dan ketenagakerjaan, maka rencana pembaguanan kebun kelapa sawit baik dalam sisi agronomis maupun Finansial dinyatakan L A Y A K (FEASIBLE ) atau TIDAK untuk dilaksanakan.


Mohon Perhatian

Sehubungan adanya lowongan kerja dan rekruitmen tenaga kerja di bidang perkebunan di Nunukan Kalimantan Timur, sementara Nunukan dan tarakan adalah Kalimantan Utara, dengan alamat lengkap Jl. Hasanuddin RT06, No. 62 Sungai Bolong, Tarakan , Kalimantan Timur.kami beritahukan semua ini adalah bentuk penipuan, dan kami tidak pernah membuka lowongan kerja dan tidak pernah punya cabang dimanapun, dan tidak pernah punya Direktur atas nama Ir. H. ILHAM KUSUMA, S.P,M.P, mohon perhatiannya dan ini adalah penipuan

 

Terima kasih




Mitra Kerja Potensial

DINAS PERKEBUNAN KAB ROKAN HILIR



PT. ELDERS INDONESIA



PT. ECO PLYWOOD INDONESIA



LEMBAGA SMERU RESEARCH


CAPRICORN INDONESIA CONSULTANT


PT. TASON PUTRA MANDIRI

PT. INDRA BUANA UTAMA


PT. CIPTAMAS BUMI SELARAS